不動産投資を始めようとすると、多くの人が「利回り」や「ローン金利」に注目します。しかし、本当にそこばかりを気にするべきなのでしょうか？

東京23区の中古ワンルームマンションを中心に38戸を所有し、年間家賃収入約4000万円、資産規模はおよそ10億円という個人投資家・村野博基さんは、「金利や借入額は重要ではあるが、それが投資の本質ではない」と語ります。

たしかに現在、日本もインフレが進みつつあり、金利の上昇局面に入っています。そのため、「利回りが低くなるのでは？」「今後のローン返済が苦しくなるのでは？」と心配する声も少なくありません。

不動産投資では、銀行から借入を行って物件を購入し、家賃収入でローンを返済していくという仕組みが一般的です。そのため、金利が上がれば月々の返済額も増加し、キャッシュフローがマイナスになってしまうリスクはたしかにあります。

しかし村野さんの場合、すでにある程度ローンの元本が減っているため、多少の金利上昇で大きく揺らぐことはありません。現在の借入総額は約1億円ですが、毎年1500万円以上を返済しており、単純計算でも年間10％以上のペースで元本が減っています。この状態ならば、金利が多少上がってもその影響を吸収できるといいます。

さらに注目すべきは「インフレ」と「不動産価値」の関係です。インフレとは貨幣の価値が下がること。つまり、モノの価格が上がるということです。不動産は実物資産であり、価値が「固定」されやすいため、インフレ下では価格が上昇する傾向にあります。一方、借金の額は名目上そのままなので、実質的な価値は目減りするのです。

村野さんは「極端な話、インフレが進んで物件価格が大きく上がれば、1戸売却するだけで全ての借金を完済することも可能だ」と話します。さらに、家賃の実質的な価値も保たれるため、借金を1か月分の家賃で返済できるような状況さえあり得るのです。

つまり、不動産投資で最も重要なのは「時間」と「構造」です。ローンの返済は「元本×金利」で決まるため、元本が着実に減っていれば金利上昇の影響は限定的です。しかも、インフレ時には不動産価値が上がることで資産も増え、借入の実質価値は下がる。これが「投資が自走する状態」だと村野さんは語ります。

利回りやローン金利にばかりとらわれず、時間を味方につけ、長期的視点で資産形成を考えること。これこそが、不動産投資を成功に導くカギなのです。